1. Ausgangslage und Motivation

Die gesellschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen verändern sich grundlegend. Die Generation der Babyboomer erreicht in den kommenden Jahren das Renten- und Pflegealter. Gleichzeitig steigen die Lebenserwartung, die Ansprüche an Selbstbestimmung sowie der Wunsch nach Würde, Autonomie und sozialer Einbindung im Alter.

Klassische Pflegeheime und stationäre Einrichtungen werden diesen Erwartungen zunehmend nicht mehr gerecht. Sie setzen zu spät an, sind kostenintensiv, wenig flexibel und gesellschaftlich oft negativ konnotiert. Parallel dazu fehlt es an bezahlbaren, betreuten Wohnformen, die frühzeitig geplant und finanziert werden können.

Vor diesem Hintergrund entsteht das Projekt Work & Life.

2. Grundidee des Projekts

Work & Life versteht betreutes Wohnen nicht als Endpunkt des Lebens, sondern als Teil einer lebenslangen Wohn- und Vorsorgestrategie.

Kernidee ist die Verbindung von:

• Wohnen
• Vorsorge
• Gemeinschaft
• wirtschaftlicher Tragfähigkeit

Menschen sollen bereits in jüngeren Jahren (z. B. zwischen 30 und 60 Jahren) die Möglichkeit haben, ihr späteres betreutes Wohnen vorzubereiten, finanziell abzusichern und flexibel zu gestalten.

3. Zielsetzung

Die übergeordneten Ziele von Work & Life sind:

• Schaffung einer neuen, zukunftsfähigen Form des betreuten Wohnens
• Frühzeitige Vorsorge statt spätem Notfall
• Entlastung öffentlicher Pflege- und Sozialsysteme
• Aufbau einer wirtschaftlich stabilen, skalierbaren Immobilienstruktur
• Verbindung von sozialem Nutzen und langfristiger Kapitalanlage

4. Zielgruppen

Das Konzept richtet sich an mehrere klar definierte Zielgruppen:

4.1 Nutzer / zukünftige Bewohner

• Menschen im Alter von ca. 30–60 Jahren
• Vorsorgeorientierte Best-Ager
• Menschen, die Selbstbestimmung im Alter sichern möchten
• Angehörige, die für Sicherheit planen

4.2 Investoren

• Private Investoren / Unternehmer
• Club-Deal-Investoren
• Family Offices (in späterer Phase)

4.3 Partner

• Pflege- und Servicedienstleister
• Kommunen
• Sozial- und Gesundheitsanbieter

5. Wohn- und Nutzungskonzept

Work & Life entwickelt betreute Wohnanlagen mit folgenden Merkmalen:

• Barrierefreie, altersgerechte Wohnungen
• Gemeinschaftsflächen (z. B. Aufenthaltsräume, Co-Working, Mehrzweckräume)
• Modulares Betreuungskonzept
• Mehrgenerationen-Ansatz möglich

Die Wohnungen können je nach Lebensphase:

• selbst genutzt
• vermietet
• standortübergreifend gewechselt werden

6. Nutzungsrechte statt klassischem Eigentum

Ein zentrales Element des Konzepts ist der Erwerb von Nutzungsrechten anstelle von klassischem Wohnungseigentum.

Vorteile:

• Geringere Einstiegshürden
• Hohe Flexibilität
• Keine klassische Eigentümergemeinschaft
• Klare Trennung zwischen Nutzer- und Investorenseite
• Nutzer erwerben ein langfristiges, gesichertes Nutzungsrecht, das:
• frühzeitig bezahlt wird
• später eingelöst oder genutzt werden kann
• während der Nichtnutzung Erträge generieren kann

7. Punktesystem und Flexibilität

Die Nutzung der Wohnanlagen kann über ein Punktesystem organisiert werden:

• Unterschiedliche Standorte (Stadt / Land)
• Unterschiedliche Wohnungsgrößen
• Unterschiedliche Betreuungsintensitäten

Bei höherem Bedarf oder bevorzugten Standorten ist eine Zuzahlung möglich. Dadurch bleibt das System fair, flexibel und anpassbar an individuelle Lebensverläufe.

8. Betreuungs- und Servicekonzept

Work & Life setzt auf ein modulares Betreuungssystem:

• Grundservice (z. B. Hausnotruf, Ansprechpartner, Organisation)
• Zusatzleistungen nach Bedarf
• Pflegeleistungen über externe Partner

Wichtig: Pflege und Betreuung werden nicht selbst betrieben, sondern an professionelle Partner 
ausgelagert. Dadurch wird das operative Risiko begrenzt und die Struktur investorenfähig gehalten.

9. Geschäftsmodell

Das Geschäftsmodell basiert auf mehreren stabilen Erlössäulen:

• Verkauf von Nutzungsrechten
• Laufende Service- und Betreuungspauschalen
• Zwischenvermietung nicht genutzter Einheiten
• Einnahmen aus Service- und Pflegepartnerschaften

Diese Diversifikation reduziert Abhängigkeiten und stabilisiert die Cashflows.

10. Kapital- und Finanzierungsstruktur

Die Finanzierung eines Objekts erfolgt über drei Säulen:

• Nutzerkapital aus Nutzungsrechten (ca. 30–45 %)
• Eigenkapital der Investoren (ca. 20–30 %)
• Bankdarlehen (ca. 25–40 %)

Durch den hohen Anteil an Nutzerkapital wird:

• der Fremdkapitalbedarf reduziert
• die Zinsabhängigkeit gesenkt
• die Bankenfähigkeit erhöht

11. Gesellschafts- und Beteiligungsstruktur

Wir tendieren zu einer Objekt-GmbH & Co. KG:

Komplementär-GmbH: Initiator / Projektgesellschaft

• Kommanditisten: Investoren
• Nutzer: keine Gesellschafter

Diese klare Trennung sorgt für:

• rechtliche Sauberkeit
• Exitfähigkeit
• Schutz der Investoren

12. Wirtschaftlichkeit und Renditelogik

Das Modell ist defensiv ausgelegt:

Laufende Ausschüttungen ab Stabilisierung

Ziel-IRR:

• Club Deal: ca. 7–10 %
• Family Office: ca. 6–8 %
• Fokus auf Cashflow und Werterhalt

Spekulation und kurzfristige Wertsteigerungen stehen nicht im Vordergrund.

13. Risikoanalyse und Absicherung

Wesentliche Risiken werden systematisch reduziert:

• Demografisch gesicherte Nachfrage
• Vorsorgebindung reduziert Leerstand
• Zwischenvermietung als Puffer
• Auslagerung von Pflege- und Betriebsrisiken

14. Skalierung und Weiterentwicklung

Nach Umsetzung eines ersten Referenzobjekts ist vorgesehen:

• Aufbau weiterer Standorte
• Clusterstrategie (5–10 Objekte)
• Standardisierung von Bau, Betrieb und Verträgen

Langfristig kann Work & Life als eigene Assetklasse im Bereich Vorsorge- und Sozialimmobilien positioniert werden.

15. Fazit

Work & Life ist kein klassisches Immobilienprojekt, sondern eine vorsorgebasierte Wohninfrastruktur.

Es verbindet:

• gesellschaftlichen Nutzen
• individuelle Sicherheit
• wirtschaftliche Stabilität

und schafft damit eine nachhaltige Lösung für Wohnen im Alter – frühzeitig geplant, fair finanziert und langfristig tragfähig.